Najem to jedno z moich ulubionych zagadnień ewidencyjno podatkowych.
Nie tylko dlatego, że jako biuro rachunkowe rozliczam firmy uzyskujące przychody z najmu nieruchomości oraz osoby prywatne wynajmujące własne lokale mieszkalne, ale również dlatego, że temat interesuje mnie prywatnie.
Od lat porównuję poszczególne opcje rozliczeń zastanawiając się co i dlaczego warto wybrać.
Czy najem prywatny, czy działalność i jaki rodzaj podatku. Co jest bardziej korzystne? Jaki ja sama mam na to wpływ, a na ile muszę się liczyć z tym, co mi narzuci urząd skarbowy?
To zależy. Zależy od tego ile posiadasz nieruchomości na wynajem, czy jest to najem długoterminowy czy krótkoterminowy oraz jakie koszty w związku z nim ponosisz.
Działalność gospodarcza, czy najem prywatny ?
Generalna zasada przy wynajmie nieruchomości jest taka, że aby uzyskiwać takie przychody nie musisz prowadzić działalności gospodarczej (choć nie jest to zagadnienie do końca klarowne, o czym później).
Jaki podatek ?
Przychód z najmu prywatnego podlega opodatkowaniu i do Ciebie należy wybór.
Możliwe jest zastosowanie dwóch form opodatkowania:
1) zasady ogólne, czyli opodatkowanie wg skali podatkowej
W ramach zasad ogólnych opodatkowany jest dochód (przychód minus koszty). Stawka podatku na zasadach ogólnych wynosi 18 % do kwoty przychodu 85 528 zł lub 32 % powyżej tej kwoty. Uzyskany z najmu przychód obniżasz o koszty jego uzyskania. Koszty te to na przykład: zapłacone odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, odpisy amortyzacyjne, opłaty za media, remonty, wyposażenie, bieżąca konserwacja i naprawy, środki czystości, usługi sprzątania itp. Możesz także zaliczyć w koszty opłaty za telefon używany w celu realizacji usługi, koszty związane z użytkowaniem samochodu (w ramach obowiązujących przepisów) itp. Ważne jest, żeby koszty były związane z uzyskaniem przychodu i prawidłowo udokumentowane fakturami.
2) ryczałt
Stawka ryczałtu wynosi 8,5 % jeśli Twoje roczne przychody z najmu są niższe niż 100.000 zł. Jeżeli przekroczą tę sumę, to zapłacisz podatek w wysokości 12,5 % przychodu. Korzystając z ryczałtu nie odliczasz kosztów. Dlatego warto w umowie najmu ująć zapis z którego wynika, że obowiązek ponoszenia dodatkowych opłat za mieszkanie(czynsz, prąd, woda, ogrzewanie itp.) obciąża najemców. Dzięki temu przychodem z najmu będzie sam czynsz płacony dla Ciebie z tytułu najmu.
Skąd urząd skarbowy dowie się, że mój wybór padł na ryczałt ?
Od roku 2019 nie musisz składać pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania najmu prywatnego w formie ryczałtu – wystarczy, że wpłacisz podatek w terminie na właściwy numer konta w urzędzie skarbowym. Jeżeli pierwszy przychód uzyskasz w grudniu, wystarczy złożenie zeznania PIT-28.
Kiedy działalność gospodarcza?
Co do zasady (o czym była mowa wyżej) nie musisz rejestrować działalności gospodarczej, aby móc uzyskiwać przychody z najmu. Ale jest tu pewien haczyk. Bo być może wynajmujesz tylko jedno mieszkanie, a być może wynajmujesz ich więcej. Być może przychody uzyskane z najmu przeznaczasz na zakup kolejnego mieszkania pod wynajem?
Haczyk polega na tym, że fiskus sam nie może się zdecydować, kiedy wynajmujący powinien założyć działalność gospodarczą. Raz twierdzi, że wystarczy jedno mieszkanie, innym razem, że sześć albo siedem.
Interpretacje podatkowe dotyczące najmu mieszkań są sprzeczne. Czasami już w przypadku najmu jednego mieszkania, wymaga się założenia działalności gospodarczej. Wówczas tracisz prawo do opodatkowania ryczałtem 8,5%. Nawet jeśli masz korzystną interpretację może zdarzyć się spór z urzędem, jeśli ten w trakcie kontroli uzna, że najem ma cechy działalności gospodarczej. Wówczas może żądać dopłaty podatku.
Co z wynajmem krótkoterminowym?
Kusi perspektywa opodatkowania przychodu z najmu 8,5% stawką podatku. Niestety opodatkowanie ryczałtem możliwe jest tylko w przypadku, jeżeli dokonujesz wynajmu poza działalnością gospodarczą.
W interpretacjach podatkowych dominuje teza, że najem krótkoterminowy może być rozliczany wyłącznie w ramach działalności gospodarczej. Dlaczego? Bo jest to najem prowadzony w sposób zaplanowany, wykorzystuje określone metody działania, jest systematyczny i uporządkowany. Zdaniem organów skarbowych sytuacja, w której promujesz najem korzystając z portali w internecie i wynajmujesz mieszkanie na krótkie pobyty, nie ma charakteru przypadkowego, wymaga od Ciebie aktywności oraz podejmowania zaplanowanych, przemyślanych działań i czynności, co oznacza prowadzenie działalności gospodarczej
Warto w związku z tym dokładnie przeanalizować planowaną działalność i sprawdzić, czy przed rozpoczęciem świadczenia usług wynajmu nie należy założyć działalności gospodarczej, bo zapłata wyższego podatku za okresy ubiegłe może bardzo zaboleć…
W ubiegłym roku przyszedł do mnie po poradę pewien starszy Pan, który w ramach dodatku do emerytury wynajmował dwa mieszkania. Jedno długoterminowo, drugie krótkoterminowo. Ze względu na wiek i brak znajomości języków obcych powierzył mieszkanie przeznaczone na wynajem krótkoterminowy firmie, która w ramach prowizji obsługiwała wynajmem w Jego imieniu. Urząd skarbowy uznał, że starszy Pan prowadzi działalność gospodarczą, gdyż wynajem krótkoterminowy to działalność gospodarcza. Wstecz opodatkował Panu dochody w całości wg skali podatkowej. Pan płakał i zapłacił . Serce boli …
Najbardziej smutne jest to, że nie ma jednolitej interpretacji przepisów. Dwa urzędy mogą taką samą sprawę ocenić inaczej i potraktować podatników odmiennie. Dlatego zanim podejmiesz jakąkolwiek decyzję i zanim postawisz pierwszy krok, dobrze zaplanuj swoje działania, aby ustrzec się przed ewentualnymi bolesnymi konsekwencjami.
Serdeczności
Katarzyna Wróblewska
